Eredità e legittima: le case si valutano a prezzo di mercato, non col catastale

Quando muore un genitore e in famiglia qualcuno ha ricevuto più degli altri, prima o poi arriva la domanda: "Ma a me hanno dato quello che mi spetta?". Per rispondere bisogna fare una cosa sola, che sembra semplice e invece è il punto dove nascono più liti: dare un valore alle case.

E qui la Cassazione ha appena rimesso le cose in chiaro.

Il caso: una mamma, tre figli, una quota che non torna

Facciamo l'esempio più comune. La mamma, nel testamento, lascia la parte più grande del patrimonio a due figli. La terza figlia riceve solo la legittima: la quota minima che la legge riserva ai figli e che nessun testamento può togliere.

Per capire se quella quota è stata davvero rispettata bisogna mettere insieme tutto quello che la mamma ha lasciato, case comprese, e dargli un valore. Solo così si vede se alla figlia è arrivato quanto le spetta o se è stata lesa.

Il trucco del valore catastale

Chi ha ricevuto di più, spesso, propone di usare i valori catastali. Sembra una scelta neutra: sono numeri ufficiali, scritti nei documenti, uguali per tutti.

Il problema è che di solito sono molto più bassi dei prezzi veri delle case. Se gli immobili valgono poco sulla carta, il conto torna sempre: la quota della sorella sembra rispettata anche quando, a prezzi di mercato, non lo è affatto.

Nel caso arrivato in Cassazione è successo proprio questo. Il tribunale aveva stimato le case con i valori catastali e la Corte d'appello gli aveva dato ragione.

Cosa ha deciso la Cassazione

Con la sentenza n. 26011 del 30 settembre 2026, la Seconda sezione civile della Cassazione ha annullato quella decisione. Ha ribadito una regola che vale da decenni:

• per calcolare la legittima, le case si stimano al valore di mercato, cioè a quanto si venderebbero davvero;
• il valore si guarda al momento in cui si apre la successione, cioè alla morte del genitore;
• usare un altro criterio, come quello catastale, è sbagliato in partenza e rende sbagliata tutta la decisione.

La causa ora torna alla Corte d'appello, che dovrà rifare i conti con i prezzi di mercato.

C'è anche un secondo punto utile per chi si sente leso: per chiedere la propria quota non serve dimostrare in modo rigoroso che ogni bene era davvero del genitore. Basta indicare i beni. E se gli altri eredi dicono di essere diventati proprietari di un immobile per usucapione, devono provarlo loro: non basta dirlo.

Perché ti riguarda anche se non sei in causa

Questa regola non vale solo in tribunale. Vale ogni volta che in famiglia si fanno i conti di un'eredità: una divisione tra fratelli, un accordo dal notaio, una proposta del tipo "tu prendi la casa al mare, io quella in città".

Se i valori sono quelli catastali, chi prende le case ci guadagna e chi prende altro ci perde. E spesso nessuno se ne accorge, perché quei numeri "sembrano ufficiali".

Cosa fare, in pratica

1. Chiedi su quali valori è fatta la divisione. Se qualcuno ti propone un accordo, la prima domanda è: "Queste case quanto valgono, e chi l'ha deciso?".
2. Fai stimare le case a valore di mercato prima di firmare. Una stima seria guarda zona, piano, stato dell'immobile e vendite reali, non la rendita catastale.
3. Se pensi che la tua quota sia stata toccata, parlane con un avvocato. E non lasciar passare anni: prima ti muovi, più è facile.

In breve

• La legittima si calcola con il valore di mercato delle case, non con quello catastale.
• Il valore si guarda al giorno della morte del genitore.
• Prima di firmare una divisione, fai stimare le case.

Hai ereditato una casa o hai un dubbio su una divisione? Scrivimi: ti rispondo io.

Fonte: Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza n. 26011 del 30/09/2026.