Cedolare secca all'1% se affitti a un giovane fino a 35 anni: cosa c'è nella manovra (NON ANCORA IN VIGORE)

Attenzione: per ora è una proposta, NON ANCORA IN VIGORE. Il 28 ottobre 2026 il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio per il 2027. Adesso tocca al Parlamento, che ha tempo fino al 31 dicembre e può cambiarlo.

Detto questo, dentro c'è una novità che riguarda chiunque abbia una casa da affittare. E soprattutto chi ha un appartamento chiuso da anni.

Cosa prevede la manovra

Secondo il comunicato ufficiale del governo:

• per gli affitti a canone concordato, la cedolare secca scende dal 10% al 5%;
• se l'inquilino ha fino a 35 anni, scende all'1%;
• la cedolare secca viene estesa anche agli immobili commerciali.

Per l'affitto a canone libero non cambia niente: la cedolare resta al 21%.

Facciamo due conti

Mettiamo un bilocale.

• Affitto libero a 1.000 euro al mese: 12.000 euro l'anno. Con la cedolare al 21% paghi 2.520 euro di tasse. Ti restano 9.480 euro.
• Canone concordato a 800 euro al mese, con un inquilino fino a 35 anni: 9.600 euro l'anno. All'1% paghi 96 euro. Ti restano 9.504 euro.

Prendi 200 euro al mese in meno di affitto, ma a fine anno in tasca ti resta la stessa cifra, anzi qualcosa in più. E il ragazzo paga meno.

Gli 800 euro sono solo un esempio. Il canone vero dipende dalla zona e dall'accordo del tuo Comune. E nel conto non ci sono IMU e spese.

Il dettaglio che pochi dicono: vale solo per il concordato

L'1% non vale per tutti i contratti. Vale solo per il canone concordato, il contratto previsto dalla legge 431 del 1998.

Nel canone concordato:

• il prezzo non lo decidi tu: per ogni zona c'è un minimo e un massimo, fissati dall'accordo territoriale del Comune;
• il contratto dura almeno 3 anni più 2.

Il secondo dettaglio: l'attestazione

Il contratto concordato va fatto bene. Se lo firmi con l'assistenza di un'associazione di proprietari o di inquilini, di regola non ti serve altro.

Se invece lo fai da solo, di regola per avere le agevolazioni fiscali ti serve un'attestazione di un'associazione, che conferma che il contratto rispetta l'accordo del Comune. Senza, lo sconto rischi di perderlo. Se hai già un'attestazione per un contratto uguale sulla stessa casa, di regola vale ancora, finché non cambiano l'immobile o l'accordo territoriale.

Cosa ancora non sappiamo

Il testo del disegno di legge non è ancora pubblico. Quindi oggi non si sa:

• se l'età dell'inquilino conta solo al momento della firma o per tutta la durata del contratto;
• se lo sconto vale anche per i contratti già in corso o solo per quelli nuovi;
• se vale anche per i contratti transitori e per studenti.

Cosa fare adesso

1. Non stracciare nessun contratto. Finché la legge non è approvata, non cambia niente.
2. Se hai una casa chiusa, inizia a fare i conti. Guarda quali sono il minimo e il massimo del canone concordato nella tua zona e confrontali con l'affitto libero.
3. Informati su come si fa un concordato fatto bene: con l'assistenza di un'associazione o con l'attestazione.
4. Aspetta il testo definitivo. Quando il Parlamento avrà approvato la legge, ne riparlerò qui sul blog.

Fonti: comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28/10/2026; legge 431/1998; D.M. 16/01/2017; Agenzia delle Entrate, risoluzione 31/E/2018; DL 73/2022, art. 7. Indicazioni di massima: per il tuo caso fatti seguire da un professionista.